用語集

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

不動産売買契約の対象となった物件(宅地または建物)に、契約締結当時、瑕疵(かし=欠陥のこと)があったと後日判明した場合、売主や請負人が買主に対してその責任を負わなければならない場合があります。売主が買主に対して負う責任とは損害賠償等のことで、買主はその事実を知ってから1年以内に責任を行使する義務があります。つまり隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償の請求や契約解除を主張することができます。(民法第570条「瑕疵担保責任」に記載があります。)
売主側からすると、引き渡し時から10年間にわたり、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないことになります。
原則として、宅建業法では、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となるものの、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。
なお新築住宅の売買契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、買主保護が強化されているため、宅地建物取引業法よりも品確法が優先されます。
また、競売での物件では瑕疵担保責任を追求できないことになっています。任意売却の物件は売主側にお金が無いため、瑕疵担保責任の追求は事実上不可能だからです。

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